전세집 구하기! 이것만은 알아두자

새로 전셋집을 구할 때 따져봐야 할 내용은 한두가지가 아니다. 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 꼼꼼하게 숙지해야 보증금을 고스란히 날리는 불상사를 막을 수 있다.

1.발품 팔아 마음에 드는 전셋집 찾기

전셋집을 구할 때 가장 기본은 우선 발품을 파는 것이다. 같은 지역의 비슷한 전세매물도 가격이 천차만별인 경우가 대부분이다. 방문하는 중개업소마다 전화번호를 남겨 자신이 원하는 물건에 대한 정보를 신속하게 전달받는 것도 요령이다. 전셋집을 살펴볼 때 전 거주자가 살고 있다 하더라도 ▶부엌이나 화장실 급수 및 배수상태 ▶수도꼭지, 보일러 등 작동 및 파손여부 ▶천장, 벽, 바닥 등 누수상태 ▶전 거주자 공과금 체납상태 ▶곰팡이 및 각종 해충 유무 등을 세심하게 살펴봐야 한다.

2.등기부등본 꼼꼼히 살피고 계약하기

주택의 외형이나 내부 등이 일단 마음에 들었다면 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 한다. 근저당, 가압류, 가처분 등이 없는 집이 가장 안전하다. 부득이하게 근저당이 설정된 집에 들어갈 때에는 근저당 합계액과 전세보증금을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않아야 한다. 등기부등본은 가까운 등기소나 대법원 등기 인터넷서비스(registry.scourt.go.kr)를 통해 발급받을 수 있고, ▶계약체결 이전 ▶잔금 치르기 이전 ▶전입신고 직전 등 세 번 떼어봐야 한다. 계약 때만 떼어볼 경우 계약이후 근저당이 설정되면 우선변제를 받을 수 없기 때문이다.

계약서 작성은 반드시 집주인과 하고, 배우자 등 대리인과 계약을 맺을 경우 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받아둔다. 계약서상의 ‘특약사항’을 잘 활용해 근저당 문제나 하자보수 책임 등 나중에 마찰의 소지가 있는 부분은 미리 명확히 해둔다. 불가피하게 해약할 경우를 대비해 위약금 조항도 명시한다.

3.계약과 동시에 확정일자 설정하기

계약을 마치면 바로 관할등기소나 구청, 동사무소에서 확정일자를 받는다. 1순위 근저당권에 앞서 확정일자가 설정되면 집이 경매에 넘어가는 경우에도 보증금 전액을 돌려받을 수 있다. 확정일자보다 조금 더 효력이 큰 전세권 설정 등기도 있다. 전세권 등기는 확정일자와 달리 주민등록을 옮겨도 유효하고, 계약서를 잃어버린 경우에도 우선 변제권이 인정된다. 단, 전세권 등기는 집주인이 동의해야 하고, 법무사를 이용할 경우 20만~30만원 정도 비용이 든다.

4.보증금을 못 받고 이사갈 때 임차권 등기 신청하기

새집을 얻었지만 지금 살고 있는 집 전세가 빠지지 않아 전세보증금을 받지 못한 채 이사를 가야하는 경우 확정일자를 받아놨다고 안심해선 안 된다. 확정일자를 받아도 주민등록을 옮길 경우 기존 집이 경매에 넘어가면 대항력이 없어져 보증금을 받을 수 없다. 이 경우 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 대항력이 유지돼 보증금을 지킬 수 있다. 이사하기 전 관할법원에 임차권 등기를 신청하면 2~3일 내에 등기명령이 떨어진다.

5.경매 넘어갈 경우 배당 요구하기

확정일자를 받은 계약서는 본인이 반드시 원본을 보관하고 잃어버리지 않도록 조심해야 한다. 재계약을 할 때 보증금을 올려줬다면 다시 확정일자를 받아야 인상된 부분에 법적 효력이 생긴다. 확정일자를 받아 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 경우 첫 번째 경매 입찰일 이전까지 배당요구서를 접수시켜야 효력이 있다. 법원에서 세입자에게 권리신고 및 배당요구 통지서가 보내지면, 확정일자가 찍힌 임대차 계약서 사본을 우편이나 방분을 통해 해당법원 경매계에 제출해야 한다.